住宅ローンの繰上げ返済とその効果

期間短縮型の特徴は以下のとおりです。

• 繰り上げ返済後も毎月の返済額は変わらない。
• 当初の返済期間より、返済期間が短くなる。

返済額軽減型の特徴は以下のとおりです。

• 繰り上げ返済後、毎月の返済額が軽減する。
• 返済期間は、繰り上げ返済前と変わらない。

この質問は、本などで研究されている方から時折うける質問ですが、結論から言うと、『期間短縮型』の方が利息軽減効果は大きいです。
以下、それぞれのパターンの効果を比較してみます。

借入金：3,000万円、 返済期間：35年、 金利：3％（全期間固定金利） 返済方法：元利均等返済での借入について、以下の比較を行います。
（１）当初の予定（契約）のまま最後まで返済した場合
（２）５年後に約300万円の『期間短縮型』の繰り上げ返済を実施した場合
（３）５年後に約300万円の『返済額軽減型』の繰り上げ返済を実施した場合

『期間短縮型』の方が、約２３３万円も効果が高くなります！

利息効果だけを見ると『期間短縮型』の方が効果は高いですが、『期間短縮型』の方は、繰り上げ返済後も返済額は軽減されません。よって、繰り上げ返済後の資金計画（キャッシュフロー）を十分に確認したうえで実行する必要があります。

繰り上げをする時期によっても効果（利息軽減効果）は大きく変わります！以下、それぞれのパターンの効果を比較してみます。

借入金：3,000万円、 返済期間：35年、 金利：3％（全期間固定金利） 返済方法：元利均等返済での借入について、以下の比較を行います。
（１）当初の予定（契約）のまま最後まで返済した場合
（２）５年後に約300万円の『期間短縮型』の繰り上げ返済を実施した場合
（３）10年後に約300万円の『期間短縮型』の繰り上げ返済を実施した場合

５年目で繰り上げ返済する方が約92万円も効果が高くなります！

利息効果だけを見ると、早めに繰り上げ返済をする方が効果は高いですが、一旦返済した後に増額することは不可能です。よって、繰り上げ返済後の資金計画（キャッシュフロー）を十分に確認したうえで実行する必要があります。

この場合、１つ注意点があります。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）との絡みです！ 住宅ローン特別控除は年末の借入残高に一定率をかけたものが、税金から差し引かれる（税額控除）制度ですので、年末までに繰り上げ返済をした場合、その分税金から差し引かれる税額控除が少なくなってしまいます。

ですから、1ヶ月待って繰り上げ返済をした方が効果的なケースが多いです。