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住宅ローンの借り換えと効果
住宅ローンの借り換えとは、現在契約している住宅ローンを一括で返済し、別の新たな金融機関で住宅ローンを借りることをいいます。
その多くは、高金利の時に組んだローンから現在の低金利のローンへの借り換えや昔より優遇幅が大きくなった『優遇金利』の適用を目的とした、いわば返済額(借入利息)の軽減を目的としたケースです。
返済額の軽減を意図した効果は、以下のような不等号になれば効果があるといえます。
金利種別(変動、**年固定、長期固定)が異なれば、当然に適用金利も異なり、通常金利が高い順に、長期固定>**年固定>変動となります。
よって、効果の測定は現在と同じ金利種別で行ってください。金利種別の変更を検討する場合は、現在の借入先での『借入条件の変更』も合わせて比較検討して下さい。
下記の1~3の条件に該当する事が、借り換え効果が発生する目安と言われています。
- 1.借入金残高が1,000万円以上ある。
- 2.返済期間が10年以上残っている。
- 3.借り換え前に比べ、金利が1%以上低くなる。
ですが、実際には上記1~3をちょうど満たしているケースなどは稀で、1と2は大きく満たしているが、3は満たしていないといったケースの方が多いです。
よって、実際にシミュレーションをすることをお奨めいたします!
借入金額(当初) | 3,000万円 |
---|---|
返済期間 | 35年 |
適用金利 | 3.0% |
返済月額 | 115,455円 |
返済総額 | 4,849万円 |

借入金額 | 2,738万円 ※当初のローンの5年経過後残高 |
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返済期間 | 30年 ※35年-5年 |
適用金利 | 2.7% |
保証料 | 外枠方式 ※適用金利2.7%に含まれず |
返済月額 | 111,053円 |
(1)利息軽減効果
まずは、現在の住宅ローンの残り30年間の総額と、借り換え後の返済総額の差額から、利息削減効果を算出します。
- 1.現在の住宅ローンの以降30年間の返済額
- 30年×12ケ月×115,455(月額) = 約4,156万円
- 2.借り換え後の住宅ローンの以降30年間の返済額
- 30年×12ケ月×111,053(月額) = 約3,998万円
- 3.利息軽減効果(1-2)
- 158万円
(2)借り換えに伴う諸費用
借り換えに伴う諸費用と、現在の住宅ローンの保証料の戻りは、以下のようになります。
抵当権抹消費用 | 5万円 |
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登録免許税(新規抵当権設定) | 11万円 |
司法書士手数料 | 6万円 |
融資手数料 | 5万円 |
印紙代 | 2万円 |
保証料(新規融資分) | 52万円 |
保証料戻り(現在の契約分) | -36万円 |
合計 | 45万円 |
※現在の住宅ローンの保証金の戻りがある場合は、諸費用から差し引きます。
借り換えの効果(1-2)
158万円-45万円= 約113万円 の効果があります!
- 現在借りている住宅ローンと異なる金利種別で比較する場合は、現在のローンの条件変更も合わせて比較検討を行ってください。
- 優遇金利には、特定期間の優遇幅が大きいものや全期間一定のものがあります。
※分析が難しいので専門家への相談を推奨します。 - 借り換え後のローンの繰上返済時の手数料なども確認して下さい。
- 再度ゼロから検討できるチャンスなので、ライフプランや金利動向などを考慮し、返済方法や金利種別を検討する事をお奨めします。
- 電話又はメールフォームで
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